導(dǎo)讀：

養(yǎng)老地產(chǎn)成了地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的香餑餑，熱潮下，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。佳兆業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間、融資方式和經(jīng)營模式等方面的研究，堪稱“有門道”。

一、中國的房地產(chǎn)養(yǎng)老市場

1.從統(tǒng)計(jì)來看，國內(nèi)外情形相仿，居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老呈現(xiàn)90：7：3的比例關(guān)系，居家養(yǎng)老擁有最大的市場價(jià)值。

（1）居家養(yǎng)老

在普通住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)時，就把老年人的需求考慮進(jìn)去，即打造“通用住宅”。如果在開始就考慮這些需求，成本不會超過房屋造價(jià)的1%，日本在此方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

（2）社區(qū)養(yǎng)老

專門為老年人建設(shè)的社區(qū)，通常設(shè)置大量的老年人健康、娛樂配套。這樣的社區(qū)是非常受歡迎的，老年人到這種社區(qū)有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨(dú)，該類項(xiàng)目國內(nèi)如北京太陽城比較成功。

（3）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

專門的養(yǎng)老院，有完善的醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施，通常屬于政府的公益項(xiàng)目，為有特殊需要的老年人群設(shè)立。

2.“小市場，大供應(yīng)”

7%的市場需求VS70%的市場供應(yīng)，出現(xiàn)的錯位說明現(xiàn)存的房地產(chǎn)開發(fā)模式中并沒有針對老年人的需求專門為其開發(fā)出特定產(chǎn)品。

觀點(diǎn)：

1.根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在郊區(qū)項(xiàng)目中約有8-10%的客戶是老年人，置業(yè)目的是養(yǎng)老，隨著中國的老齡化進(jìn)一步加劇，這個比例在穩(wěn)步上升。

2.根據(jù)前一點(diǎn)，郊區(qū)大盤、區(qū)域項(xiàng)目如果做“純養(yǎng)老”會有很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果提出“全齡化”的社區(qū)概念，在項(xiàng)目中設(shè)置10%左右的老年住宅產(chǎn)品，會是很大的機(jī)會點(diǎn)。

二、融資方式

從開發(fā)主體看，開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、政府是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的三個主要力量。而國外養(yǎng)老地產(chǎn)投資商未來有可能會成為第四股力量。

三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)

老年住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需從老年人的需求出發(fā)，而根據(jù)老年人的身體和心理健康狀況可將其分成四個階段，不同的階段有不同的需求。

四、經(jīng)營模式

1.分類

由區(qū)位分類，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)可以分為度假養(yǎng)老、郊區(qū)養(yǎng)老、市區(qū)養(yǎng)老幾類。

（1）度假養(yǎng)老

國內(nèi)人群：據(jù)全國老齡委的調(diào)查顯示，我國每年老年人旅游人數(shù)已經(jīng)占到全國旅游總?cè)藬?shù)的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，開發(fā)旅游地產(chǎn)時考慮老年產(chǎn)品是一個值得關(guān)注的方向。

國外人群：一些發(fā)達(dá)國家，如日本、瑞士養(yǎng)老成本非常高，勞動力缺乏，所以這些國家期望讓本國的老人在比較健康的階段到中國來養(yǎng)老，身體變差了之后再回國，所以，國外這部分人群也是我們未來開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目時可能會利用到的客群。

（2）郊區(qū)養(yǎng)老

老年人群體的特征是身心自由，不需要考慮上下班，所以郊區(qū)樓盤對他來講是一樣的。于是郊區(qū)樓盤對于上班族這是低價(jià)值的，但對于老年人群，更好的環(huán)境更好的空氣，適合養(yǎng)老，所以遠(yuǎn)郊地產(chǎn)反而在一定情況上是適合養(yǎng)老，土地的價(jià)值反而被釋放出來了。

（3）市區(qū)養(yǎng)老

未來城市市區(qū)內(nèi)會有一部分社區(qū)向養(yǎng)老轉(zhuǎn)型，更多地注入老年服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)能夠在市區(qū)當(dāng)然好，但是市區(qū)內(nèi)資源非常有限，空間太小，成本過高，所以養(yǎng)老地產(chǎn)要想有一定的規(guī)模，還是要去走郊區(qū)化、遠(yuǎn)郊化路線。

2.出售VS出租

養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)是采取銷售還是持有經(jīng)營的模式，其實(shí)通常是由開發(fā)土地屬性決定的。

3.盈利模式

國內(nèi)的會員制盈利模式是在國外原有的模式基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新：

（1）原有模式

會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。

（2）改進(jìn)模式

中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。

4.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)其他的盈利模式

（1）逆抵押貸款購房

這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。

（2）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。

（3）分散租賃模式

即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。